五一結束，聊聊4月的網簽數據，談談如今購房的市場變化。

(資料圖片)

01

網簽情況

4月福州新盤五區網簽：1349套，環比3月2231套，減少882套，下降幅度40%。

二手房：3758套，環比3月4481套，減少723套，下降幅度16%。

分析：隨著疫情放開，福州樓市也迎來了幅度不算太大的小陽春，3月創下近期新高，其中二手房方面更是回到2021年的小高峰。

隨著4月到來，福州整體樓市有一定降溫，特別是新房方面，下降幅度較大，1349套的數據放在近一年也算是偏低。

作為對比，二手房雖然也下滑，不過3758套的數據，依然是亮眼的。

可以說從數據來說，福州樓市目前的處境還是有一定歧義，二手成交量依然不錯，一手卻已經遇冷。

下面就從明細數據聊聊實際情況。

02

樓盤數據

分析：新盤的網簽明細里面，排在前2名的分別是城南的泰禾福州灣和首開國仕府。

福州灣4月領證就全部網簽，之前也分析過了，預計受保交樓影響，至于國仕府，滯銷盤變成工抵房，已經多月集中網簽。

這兩個樓盤的特殊情況，也一定程度拯救了福州4月新盤的網簽數據。

扣除兩個項目的452套，福州4月新盤網簽，897套。

這個數據，僅高于去年11月因為疫情的特殊月份。

在排行榜前幾的新盤，也基本都是熟面孔了。

火車南站的星璟原65套領跑，項目已經連續多月，排在福州前10，算是城南這個大糧倉里面賣最好的新盤。

隨后就是金山三環邊，萬科城市之光，這個去年的銷冠。

今年雖然去化有一定下滑，不過瘦死的駱駝比馬大，項目依然月均網簽50套左右。

可以說這個項目的去化，確實打臉市場，它的缺點很多，價格也不算很低，特別對比南二環四大金剛。

奈何依然沒有滯銷，這里面的邏輯值得思考。

隨后就是五里亭的保利招商和樾風華，53套的數據領跑東區。

本月的數據，更好的表現在于，整個東區的新盤在4月都出現較大幅度下滑，但是項目依然堅挺。

思考原因為何？

下面再聊。

隨后就是金山的改善盤建發璽云，4月42套的數據，雖然不算差，不過對比3月89套，2月75套，已經是腰斬。

原因也比較簡單，目前庫存以大戶型為主，149平-19套，179平-122套，211平-36套。

項目雖然優惠后均價3.6W， 不過大戶型的整體價格是高于149平，所以在面對均價更高，面積更大的房源，整個金山的購買力，也頗具壓力。

除此之外，上海西兩大改善第四代住宅，也已經開始預熱，部分產品的預算也存在一定抗性。

不過對于項目而言，在金山做這種項目，目前網簽510套，去化率74%，已經算不錯。

畢竟隔壁的大東海天樾，1年半，網簽2套。

可能不是房企的錯，只是金山沒有總裁。

隨后的新盤，就不多做描述了，基本也是熟面孔，只是數據都相對一般。

對于福州樓市，除了商品房外，還有安商房的網簽影響，本月的安商房并沒有出現集中網簽的項目。

這也成了本月大幅度下滑的一個原因。

對比3月榕發夏荷郡-376套，2月旭輝時代江來-204套，1月新榕金秀郡-348套。

本月，藍光星珀-81套領跑，可以說差異還是很明顯的。

為了讓大家更好的體會網簽數據，個人整理如下，4月商品房已經扣除福州灣、國仕府（與官方的數據會存在一定差異）。

4月：商品房-885套，安商房-495套。

對比3月接近腰斬，與1月的春節接近。

整體來說，雖然本月安商房下滑也很明顯，不過在商品房方面，同樣下滑幅度也不算小。

03

東區分析

聊完樓盤，聊聊板塊，具體可聊的也不多。

首先是前2個月，反彈最明顯的東區。

4月下滑幅度不低，對比3月基本是腰斬。

從樓盤明細來看：

保利錦上進入清盤，所以數據也開始下滑，在情理中。

保利云上，小戶型做到高去化后，端頭112、115平的四房產品，雖然得房率不低，但是在目前的東區，要想熱銷難度不低。

330W的總價買入連廊毛坯端頭，目前東區的競品里面，叁號院、攬湖郡、君樾府等，都是競品，從區位來說，云上并沒有優勢。

除了保利兩個項目外，首開的兩個新盤，更加慘淡，本來去化就不佳，4月去化不足10套，可以說房企影響因素還是較大。

當然要論最慘，肯定是板塊的改善盤，綠城美的桂語映月，4月網簽7套，在整個東區都做到一定反彈后，項目也放話熱銷。

過去4個月里面，網簽板塊墊底。

結合美的在東區聯合開發的兩個項目，原來最慘的不是君蘭和鳴，而是桂語映月。

作為對比，當初同樣滯銷的叁號院，目前的處境相對好一些，也僅僅是一些。

本月沒有出現大幅度下滑，不過數據同樣沒有爆量，對于庫存來說，壓力還是很大。

對于桂語映月而言，有個好消息，大東海璽悅的上市，終于不用墊底了。

大東海的這個項目，定位沒有太大問題，不過目前合計去化12套的數據。

只能說，房企的問題比較大。

大東海，深耕福州，以安商房做起步，隨后開啟商品房的路線。

不過如今的表現：西有天樾、東有璽悅、南有江山府、中有公園府。

整體評價：北區幸免于難！

作為對比，目前東區本月最好的表現就是和樾風華。

具體原因：剛改盤定位，最貼合板塊客源購買力，128，143主打大面寬2T2，可以說目前在售新盤，沒有競品！

天琴湖、桂語映月門檻過高，叁號院同面積是連廊端頭，君蘭和鳴區位不佳，錦上已經進入清盤，剩余基本都是偏剛需的產品。

綜上，目前的東區雖然產品很多，但是能夠跟和樾風華這樣，相對匹配客源的項目，其實也不多。

當然如果能等，后面的攬湖郡125平，整體的情況也比較接近，算是一個競品。

在對東區的新盤做去化分析的時候，其實可以發現，保利云上剛需戶型的熱銷，以及和樾風華穩定的去化，原因都是：競品少，客源匹配度高。

剩余項目大部分情況：產品不匹配區位，面積不匹配定位，房企不匹配市場。

04

南二環分析

4月底，位于南二環的榕發北源云筑領取首次備案，3棟小高層住宅，合計186套，備案均價29121元/平。

這也是即2月左海望悅領證后，南二環四大金剛，第二個項目上市。

從備案價格對比來說，同樣都低于指導價3W。

對比左海望悅，備案均價29012，可以說兩個項目備案均價基本持平。

在首推產品上，全部都是主打剛需連廊產品，可以說完全同質化的項目。

目前關注點在于最終售價如何？

左海望悅折后均價2.68W，接近92折

網友反饋榕發給出的報價：端頭89，備案260W，預計折后約240W。

如果按這個計算，也基本是92折。

可以說，兩個項目真是夠卷。

差不多的戶型，差不多價格，差不多的折扣。

回到選擇上，項目在網絡層面的熱度還是蠻高的，不過之前去售樓部，可能因為疫情還未全面放開，并沒有太多人。

左海在去化上，上市3個月，網簽57套，去化率27%。

此時，網簽延遲等，也顯得空白了。

最簡單對比，萬科城市之光，作為開盤一年的項目，4月就網簽58套。

比第一次開盤的左海，2個月網簽還多了1套。

回到選擇上，結合近期有網友詢問，適合購買嗎？

從均價來說，2.7W不到精裝純商盤，位于二環內，周邊商圈+地鐵。

按市場價來說，不算貴！

引用給網友的留言：

2年的交房等待，以及期房的不確定性，按10%的溢價率計算，目前2.7W購入，屆時成本是2.97W，心里預估價，2年后保守價是2.7-2.9W。

那這樣換算，心里相對安穩的均價是2.5W，很明顯這個價格房企也不會給，周邊目前也不止這個價。

所以，面對2年的持有期，以及肉眼可見的同質化庫存，就是等待。

不是為了等待更低的價格，而是為了減小期房的持有成本。

05

盤點總結

4月福州樓市整體來說，熱度有一定程度下滑，短暫回暖的小陽春，是否就這樣結束了？

按4月的數據來說，不能給出100%肯定的答案。

畢竟二手數據還是比較強勁，只能說還需要在觀察5月看看。

最后聊聊目前買方市場的轉變。

這一年看到的網友討論，發現整個市場其實也發生很大的轉變。

以往買房，售樓部看看戶型，看看周邊配套等，最多對比一下價格，問問中介折扣情況等。

如今看大家討論，關注的層面更廣，網簽情況、土拍情況、市場走勢、周邊規劃等。

這一屆的購房者，成了最難忽悠的一屆。

當然是什么原因？

二群網友說過是因為過多自媒體等，頻繁刷屏這些數據造成。

只能說信息時代，這是一個基礎，真正的誘因還是因為：樓市分化，大部分房價不漲了！

面對大部分不保本的新盤，即便是自住購房，也需要多維度評估才能下手。

隨之而來就是去網絡吸收更多信息，更全面的分析樓市，一個個都成了比中介置業還專業的買方。

這樣的轉變，是好是壞，只能說因人而異了。